Odpovědi na časté otázky

Jaké podklady jsou potřeba pro zpracování posudku?

• Aktuální výpis z katastru nemovitostí, jinak také LV - list vlastnictví, pro všechny oceňované nemovité věci (výpisy z katastru nemovitostí po dohodě zajistí znalec)
• Geometrický plán (to pouze v případě, že součástí ocenění je pozemek nově vymezený z pozemku)
• Nájemní smlouvy (pokud je nemovitost nebo její část pronajatá)
• Doklady a jiných právech váznoucích na nemovitosti (smlouvy o zřízení věcných břemen, závady nezapsané do katastru nemovitostí a pod.)
• Informace o provedených rekonstrukcích, nástavbách a modernizacích nemovitých věcí.
• Pokud existují jsou vhodné i další podklady pro vypracování posudku (výkresová dokumentace, technická zpráva, doklady o kolaudaci a pod.)
• Pokud existuje energetický štítek
• Starší znalecký posudek (pokud existuje)

Jak probíhá ocenění a zpracování posudku?

• Telefonicky či emailem je třeba popsat typ nemovitosti a ocenění
• Proběhne dohoda na termínu zpracování a ceně za posudek (záloha se neplatí), dále je dohodnut termín konání místního šetření
• Na místním šetření znalec provede potřebnou prohlídku všech částí nemovitostí, potřebná měření a je pořízena znalcem fotodokumentace. Dále jsou vzneseny další dotazy na zadavatele, zejména k technického a právnímu stavu nemovitostí (rekonstrukce, nástavby, pronájmy, omezení užívání a podobně)
• Znalec poté v dohodnuté lhůtě zpracuje znalecký posudek a dle dohody jej předloží v tištěné či elektronické podobě
• Dále znalec zasílá společně se znaleckým posudkem fakturu na úhradu práce za zpracování znaleckého posudku a se splatností do 10 ti dnů.

Jakou cenu si mám nechat od znalce zpracovat?

Každý znalecký posudek musí obsahovat "účel posudku" a může být zpracován pouze v souvislosti s právními úkony. Tedy při zadání posudku znalci je třeba znát typ právního úkonu pro který posudek potřebujete. Jako znalec vím, jakou cenu potřebujete, nebo se ptejte právníků či daňových poradců, aby vaše požadavky byly co nejpřesnější.

Co je "cena obvyklá" a k čemu se používá?

Obvyklá cena vyjadřuje odhad hodnoty nemovitosti, za kterou by oceňovaná nemovitost byla obchodovatelná k datu ocenění. Jedná se o nejčastější druh ocenění. Obvyklá cena je vhodná pro prodej, vypořádání vlastníků, dědické řízení, rozdělení SJM, insolvenční řízení a další právní úkony

V § 2 zákona o oceňování je obvyklá cena definována takto:

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

Co je "cena zjištěná (administrativní) cena podle oceňovacích předpisů" a k čemu se používá?

Cena zjištěná je zpracována dle oceňovacích předpisů, zákona o oceňování a oceňovací vyhlášky. Používá se nejčastěji pro daňové účely a pro situace, kdy užití zjištěné ceny vyžaduje zákon.

Stanovení zjištěné ceny podrobně řeší oceňovací vyhláška. Podle jednotlivých typů nemovitostí a dalších podmínek je předepsán typ ocenění nákladovým způsobem, kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění a ocenění porovnávacím způsobem dle oceňovací vyhlášky.

Co je "reprodukční pořizovací cena - RPC" a k čemu se používá?

Reprodukční pořizovací cena je definována jako cena nákladová, která vyjadřuje cenu za kterou je možné nemovitost postavit novou (tedy bez odpočtu opotřebení).

Reprodukční pořizovací cena stavby se netýká pozemků (zastavěných stavbou), je tedy třeba RPC stanovit bez pozemků

Tato hodnota je nejčastěji užívána pro odpisy nemovitého majetku, či jiné účetní úkony předepisované příslušnými zákony.

Co je "věcná hodnota" a k čemu se používá?

Jedná se o hodnotu nemovitých věcí stanovenou nákladovým způsobem přiměřeně sníženou o vliv opotřebení stavby. U pozemků je věcná hodnota totožná z obvyklou cenou pozemků. Věcná hodnota je nejčastěji zpracována jako pomocná hodnota při stanovení "tržní hodnoty", nebo je užita pro ocenění staveb a příslušenství, které není běžně obchodováno a nelze tedy udělat cenové porovnání, ani se nejedná o komerčně atraktivní nemovitosti s výnosem.

Co je "Tržní hodnota" a k čemu se používá?

Pokud nemůže znalec stanovit obvyklou cenu na základě srovnávací metody realizovaných cen a odhaduje "obvyklou cenu jinými metodami" pak se tato cena nazývá dle oceňovacích předpisů "tržní hodnota" a nesmí se nazývat cena obvyklá.

Tato hodnota bývá obvykle stanovena porovnáním nabídkových cen (dle inzercí), pak "Tržní hodnota nese atributy ceny obvyklé", neboť je rovněž užito cenového porovnání.

Dalšími pomocnými metodami pro stanovení "Tržní hodnoty" jsou metoda reziduální, výnosová, nákladová či věcná hodnota nemovitých věcí.

Jaký oceňovací předpis je platný v roce 2025?

Oceňovací vyhláška - Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb., vyhlášky č. 457/2017 Sb., vyhlášky č. 188/2019 Sb., vyhlášky č. 488/2020 Sb., vyhlášky č. 424/2021 Sb., vyhlášky č. 337/2022 Sb., vyhlášky č. 434/2023 Sb. a vyhlášky č. 370/2024 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a o změně některých zákonů.

Zákon o oceňování - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Jaký oceňovací předpis je platný v roce 2024?

Oceňovací vyhláška - Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb., vyhlášky č. 457/2017 Sb., vyhlášky č. 188/2019 Sb., vyhlášky č. 488/2020 Sb., vyhlášky č. 424/2021 Sb., vyhlášky č. 337/2022 Sb. a vyhlášky č. 434/2023 Sb. (oceňovací vyhláška) k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a o změně některých zákonů.

Zákon o oceňování - zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č.237/2004 Sb., zákona č.257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č.188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb., zákona č. 228/2014 Sb., zákona č. 225/2017 Sb., zákona č. 237/2020 Sb., zákona č. 36/2021 Sb. a zákona č. 284/2021 Sb. o oceňování majetku.

Mohu znalecký posudek použít v bance k získání hypotečního úvěru?

Bankovní ústavy mají pro ocenění zástav (tj. nemovitých věcí které zatíží zástavním právem) své odhadce a neakceptují běžné znalecké posudky. Výjimkou jsou některé menší nízkonákladové banky. I zde je však třeba si ověřit, zda pro úvěr akceptují znalecký posudek.

Jaká je platnost znaleckého posudku?

Ocenění obvyklou cenou je zpravidla provedeno k určitému datu, nejčastěji k datu konání místního šetření, nebo např. k datu úmrtí, či darování apod.. Obvyklá cena je tedy platná k tomuto datu a záleží na zadavateli k jakému účelu znalecký posudek a jak rychle použije. V případě delšího času od data ocenění je třeba (např. pro soudní řízení) provést aktualizaci ceny.

Zjištěná cena stanovená dle oceňovacích předpisů je platný po celou dobu platnosti použitého předpisu v daném kalendářním roce.

Podle jakého klíče najdu znalce v seznamu znalců?

V seznamu znalců na www.justuce.cz jsou 2 aktivní seznamy znalců pro oceňování nemovitých věcí.

Mne jako znalce naleznete v seznamu osob, které byly přezkoušeny dle nových podmínek činnosti stanovených zákonem č. 254/2019 Sb. o znalcích účinného od 1.1.2021. Ve vyhledávači postačí zadat "Ing. Jana Nawrathová" nebo podrobněji je třeba zadat: Typ záznamu: znalec, obor: Ekonomika, Odvětví: Oceňování nemovitých věcí, Soudní kraj: Jihomoravský, Okres: Brno-venkov. Umístění v seznamu je vázáno na bydliště znalce.

Druhý seznam obsahuje osoby zapsané podle zákona č. 36/1967 Sb. Zde jsou uvedeni znalci, kteří neprošli předepsaných přezkoušením dle zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích účinného od 1.1.2021 a jsou stále zapsáni podle původní právní úpravy.